久期财经讯，4月17日，惠誉确认广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，简称“富力地产”，02777.HK)以及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited，简称“富力香港”)的长期外币发行人违约评级为“RD”(限制性违约)。惠誉还同时确认了富力香港的高级无抵押评级，以及由富力香港提供担保的，由Easy Tactic Limited发行票据的评级为“C”，回收率评级由“RR6”调整至“RR5”。

评级的确认反映出，富力地产和富力香港在某些银行贷款和其他贷款方面仍处于违约状态。

惠誉将撤销富力地产的高级无抵押评级，因为该实体不再发行债券，因此惠誉不再认为该评级与该机构的覆盖范围相关。

(相关资料图)

关键评级驱动因素

贷款被认定为违约：根据该公司2022年财务报表的审计报告，截至2023年3月底，富力地产的290亿元人民币银行贷款和其他借款被认定为违约或交叉违约。惠誉认为，这是因为来自国内银行和金融机构的贷款尚未正式延期，尽管该公司预计贷款方不会要求立即偿还逾期贷款。

不可持续的资本结构：在2022年资本市场债务延期后，该集团在2023-2024年面临约50亿元人民币的资本市场债务到期。此次延期在短期内缓解了还款压力，但惠誉认为，在销售没有显著增强的情况下，该公司的资本结构仍然不可持续。惠誉估计，仅保持自由现金流中性，该公司需要400亿元人民币的合同销售额(2022年:330亿元人民币，2023年:35亿元人民币)。

目前疲软的销售表明，该公司可能仍难以产生足够的现金流来削减债务，资本市场的融资渠道将仍然有限。

合同销售额疲软：2023年第三季度合同销售额同比下降45%，至74亿元人民币。自2022年7月以来，月合同销售额平均为20亿元人民币左右，而2021年为100亿元人民币左右。惠誉认为，由于品牌实力减弱，推出新销售项目的能力有限，销量不太可能大幅提升。这还是在房地产行业近期企稳的情况下。

截至2022年底，集团拥有4710万平方米的土地储备，包括104个在建项目，总开发价值约6400亿元人民币。到2023年，可提供高达1250亿元人民币的可售资源。该集团正在选择最具潜力的项目，以产生短期的开发流动性，但惠誉认为，在当前的市场条件下，满足这些标准的项目数量有限。

进一步的资产处置：惠誉预计进一步的资产处置将提供额外的流动性。该公司在2022年完成了49亿元人民币的资产处置，包括以27亿元人民币出售英国一个开发项目50%的股份，以13亿元人民币出售北京、福州和镇江的三家酒店以及其他开发项目。该公司继续寻求资产处置的机会，并相信其酒店投资组合可以吸引投资者的兴趣。

评级推导摘要

“RD”评级反映出该公司在银行及其他借款方面仍存在违约。

关键评级假设

- 2023年和2024年，合同销售额为300亿元人民币(2022年：330亿元人民币)

- 建安成本占销售收入的65%，无购地支出

- 2023年和2024年，投资物业和酒店资本性支出10亿元人民币

评级敏感性

富力地产：

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-解决违约问题，建立可持续的债务结构和期限结构。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-有证据显示富力地产已进入破产申请、管理、接管、清算或其他正式清盘程序，或以其他方式暂停营业。

富力香港：

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-解决违约问题，建立可持续的债务结构和期限结构。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-有证据显示富力香港已进入破产申请、管理、接管、清算或其他正式清盘程序，或以其他方式暂停营业。

流动性和债务结构

流动性短缺：截至2022年末，富力地产的无限制现金余额约为22亿元人民币，不足以偿还437亿元人民币的短期债务。

发行人简介

富力地产成立于1994年，是一家专注于中高端房地产开发的房企。该公司还涉足酒店开发、商业运营、物业管理和建筑工程设计等领域。富力香港为富力地产的全资控股境外投融资平台。

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